报告：冷链仓库成为新投资热点 国内高标仓库将迎来快速且长远的发展

近日，戴德梁行发布研究报告——《2020年二季度中国物流地产市场回顾》。报告显示：受益于复工复产的进程加快以及宏观政策的支持，2020年第二季度中国经济增长由负转正，GDP同比增长3.2%。

上半年实物商品网上零售额人民币43481亿元，同比增长14.3%。以线上生鲜超市为例，2020年上半年活跃用户同比大增69.8%，推动了对核心城市的配送服务和仓库（尤其是冷链仓库）租赁需求的扩张。冷链仓库成为新的投资热点。从区域看，东部、中部、西部地区物流活动均保持活跃，西部地区回升势头更强。

截止二季度，中国内地共约73万平方米新增供应入市。内地高标仓库整体空置率环比上升0.4个百分点至12.5%。内地市场平均租金与上季度基本持平为34.9元每平方米每月，同比略降0.6%。香港优质物流仓储存量总计约2960万平方英尺，整体空置率与一季度持平为3.1%，平均租金环比下降7.5%至12.8港币每平方英尺每月。台湾优质物流仓储累计约74.8万坪（约247万平方米）。参考租金行情约新台币500-600元/坪/月。

2020年第二季度全国物流市场区域概览

根据二季度交易数据显示，商务服务、物流地产开发和电商/快运快递是排名前三行业。受疫情影响，物流地产投资者在区域选择上更加谨慎；华东地区物流用地更受物流地产开发商关注，主要集中江苏省苏州、无锡、徐州和镇江，安徽省合肥和芜湖。

受限于物流用地供给，核心城市物流用地一地难求，三四线城市仍有物流用地供应。受全球疫情和外部不确定因素增加影响，投资机构在物流土地获取的策略上较往年更为谨慎，核心城市及周边物流土地因稀缺性，租赁需求稳定和抗风险强，则更受投资机构所关注。而从二手交易物业来看，拥有稳定出租率、长期租约、优质租户和优势区位的二手高标仓库成为投资市场炙手可热的资源。

随着中国国内经济增速回升，大量的资本持续涌入中国高标仓库市场。二季度中，普洛斯完成交易一支150亿元收益基金（GLPCIFI），该基金投资收益主要是来自长三角、京津冀和华中等地区18个城市的收益设施。乐歌和LaSalle共同筹集15亿美元资金，将进一步投入开发，服务于北京、上海、广州及中国西部核心区域内的高标物流仓库设施。JP MORGAN和新宜在中国设立合资平台，投资上海、苏州和南京周边高标物流设施。

2020年4月30日，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。戴德梁行大中华区研究部主管林荣杰表示：“这标志着境内基础设施公募REITs试点正式起步。试点通知将为物流产业规模化发展解开束缚，为产业发展提供有效的融资工具提供新的通路。随着物流REITs试点推行，在巨大资金支持下，相信国内高标仓库将迎来快速且长远的发展。”

戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊指出：“随着企业复工复产稳步推进，产能亦逐步恢复，企业加快转型升级，因此物流相关固定资产投资有所增加。随着各大生鲜类和配送平台业务不断在核心城市扩大，短期会加快带动对核心城市及周边仓库问询及租赁需求，尤其是冷链仓库，已成为当下炙手可热的新投资风向。”